有没有发现，东莞不少大盘，都推出了自己的商办产品？不管你承不承认，东莞的商办物业，无论从体量上还是大盘上，都早已在市场占有重要地位。
与逢开必火的住宅产品对比，东莞的商办物业市场更加理性，货量稳定，客群清晰，没有大面积的哄抢，但一旦看准，入手的人很少后悔。
但很明显，入手商办物业与入手住宅的逻辑并不相同，强搬住宅逻辑，很容易犯错。商办物业的优点，一定是其自身用处的发挥，并且投入小回报高，回报周期长，还能保证投资者现金流稳定，这在投资圈，是难得可贵的优良品质。要让这个“用处”能最大化发挥，对其挑选的原则，一定要遵循商办产品自身的规律。而在东莞住宅价格难以抑制的大背景下，商办物业迎来了自身发展的最大契机。
01.
四大定律，撬动未来大资产
先来看看，那些让人骄傲的，跑赢大市的商办物业代表。
作为目前东莞代表性的天际居所，属于公寓性质的国贸·盈台，位处鸿福路核心商圈，均价超越周边住宅售价。
｜国贸·盈台位处东莞核心地段，设计意向图
而在11月下旬，南城中熙·弥珍道，一套建面约67.68平的商办物业，以总价约304万成交，均价突破4.5/平，比肩西平片区大部分二手住宅项目。
｜中熙·弥珍道二手公寓产品成交单价创新高
无论是身价过亿的鹏瑞·深圳湾1号，还是均价接近约15万/平的华润深圳湾·瑞府，均是整个湾区的封面级作品，是无数项目的对标对象。
｜华润深圳湾项目带有商务公寓产品（图源：华润）
商办物业想要跑赢大市，并不是一个猜想，并已逐渐实现。而作为湾区一员的东莞，商办物业在楼市中参与的角色，也将越来越重要，戏份越来越多。
但别着急，在东莞，想入手一套足以撬动未来的顶级公寓，还有机会。首先要懂的，是商办物业自身的独特逻辑。“地段+小面积”组合拳要打好。选择位处商业中心或是交通枢纽上盖，能获得良好的承租能力，租金回报更为可观。小面积则能减轻置业负担，甚至能覆盖大部分的月供成本。
｜位处广州珠江新城核心的天銮（图源：合景泰富）
这一点与商办物业的“用处”对应。而能保证公寓能最大化被利用好，并能支撑稳定和高租赁水平的，便是高端商务人士。当商业活动频密、周边拥有众多企业时，将迎来大量商务人士与关联人员，产生庞大的需求，保证拥有稳定租金收入。项目周边附设完善商务的配套与设施，如：球场、会议中心等。而位处轨交枢纽，将是项目最为核心的竞争力。
对于需要面对大量人员流动的公共场所，安全可靠的物业将是一个重要保证。同时，物业自身的维护保养，同样影响未来的升值潜力。
当市场产品千篇一律时，用心的产品打造，将是一道加分题，也将令物业更具竞争力。如自带花园、商业配套等，将令项目产生差异化。
｜广州天銮拥优质物业与产品打造（图源：新鸿基地产）
再看东莞，城区与松山湖无疑会是两个最佳的选择片区，城区作为东莞政治、经济中心，也是未来东莞CBD的所在。而松山湖，则是整个湾区的科创中心，正建设中的松山湖CBD，将被打造成东莞未来第二经济中心。
｜金地保利领峯位处东莞两大CBD中心，仅供参考
而能同时将两大CBD收归囊中，还拥有自身的TOD枢纽的物业，金地保利领峯，便是个优秀的答案了。02.
选商办物业的最首先要素——地段，金地保利领峯便站在极高的起点。紧邻寮步站的金地保利领峯，不但位处城区与松山湖之间，广纳双CBD辐射，还和寮步站一起，位处整个东莞的几何中心。
｜位处东莞几何中心的寮步站，仅供参考
从寮步站出发，无论是城区还是松山湖、乃至莞北，均位处半小时生活圈之内。而前往滨海湾片区、临深片区也均在1小时生活圈之内。
｜金地保利领峯拥有便捷的交通区位，仅供参考
透过轨交，更是把大半个东莞，纳入半小时生活圈之内。
寮步站所属的莞惠城轨，以东西走向连接东莞多个黄金镇街，东部的产业重镇、城区，以及水乡片区均可无缝连接。在寮步站出发，仅需4分钟，便直达松山湖CBD所在的松山湖北站，而10分钟，便到达东莞CBD。｜数据仅供参考，需结合实际情况
对于商务人士，在寮步站出发，将可以无感地穿梭东莞两大CBD，而低廉的票价，已满足选择在这里居住，通勤CBD的需求。｜寮步站TOD2站即达东莞CBD（图源：莞香花开）仍在不断扩张的轨道网络，莞惠城轨可以无缝换乘东莞轨道交通，未来还将连通华南交通枢纽广州南站，与全国高铁网络直接对接。寮步站，将成为全国商务人士，前来东莞进行商务活动的重要枢纽。| 莞惠城际寮步站TOD项目效果图（图源：市自然资源局）这里将是松山湖片区重点打造的TOD综合发展区，未来将耸立起200米的超高商业地标、大型商业综合体，满足片区长远的商务与配套需求。
足可预见，这里将是一个承接松山湖、城区的级经载体，成为两大经济中心有效补充。对于小型企业、初创企业或一个人公司，这里是开展业务的极佳选择。仅2018年统计，仅送松山湖已有超8590家企业云集，科研人员就增涨10.2倍，IT人才增加90%。未来拟将有49万高新人才涌入松山湖。得天独厚的区位，令金地保利领峯，广纳双CBD辐射，成为项目重要的外部资源。而作为一个项目最重要的创新，金地保利领峯同样满分。项目以小面积产品为主，更是让大部分可以拥有它，也更具投资属性。
总价59万起，门槛低+潜力大
项目推出建面约35-60平精致小户型商办产品，折算单价约为1.7万/平，总价仅需约59万起，便能拥有一套松湖轨交商办物业，性价比极高。要知道，目前环湖片区土拍均价已普遍突破2万/平，而在今年9月由中海地产拿下的一宗商住地，以25845元/平成交，再次刷新松山湖楼面价。和楼面价不断刷新的，还有今年的房价，随之而来便是置业首付成本的大增。而入场门槛更低、不限购的精致小户型商办产品，成为保障资产的重要渠道。
｜金地保利领峯项目设计意向图
参考目前寮步最新的租赁行情，普通2房单位租金约为2000元/月，3房单位租金约为2500-3000元/月。
以金地保利领峯35平精致小户型商办产品为例，月供约为3500元/月，足可用租金抵扣大部分月供。
｜金地保利领峯高线公园导赏视频
作为整个建面达23万平的巨无霸级别项目，社区内拥有极为丰富的配套。别出心裁地打造东莞首个网红高线公园，以高低起伏流线墙身比时光，布置多种滑梯、休憩设施。而在社区内还打造有三大秘境园林。对于淘宝店主、网红直播主或摄影师，不用特意外出寻找场地，只要下楼就能享受优质的外拍场景。自带约6500平商业店铺面积，满足不同办公、居住人群的生活所需。商务洽谈、宴请宾客还是要来个午餐会议，楼下一应俱全。在不同的商办楼栋还设计了咖啡馆、图书馆以及健身房，工作之余除了可以放松，还成为青年创客们的社交空间。多元的配套，令金地保利领峯与众不同，也有更多附加值。
也就是说，购买一套金地保利领峯的商办产品，还拥有一系列完善的商业配套。作为产品的延伸，可以是楼下的外景拍摄地，也可以是商务洽谈咖啡厅。相比传统单调的商办产品，金地保利领峯的产品，在市场有着更佳的竞争力与升值潜力，在租务市场也更能获得青睐。
｜金地保利领峯项目设计意向图
采用东莞少见的“一”字型楼栋排布，不担心被旁边单位遮挡，让大部分单位可以享受开扬的城市景观，获得出色的采光与通风效果。双层中空玻璃，有效隔绝噪音与热量，贯彻绿色建筑理念，享受宁静舒适的室内环境。
｜金地保利领峯16号楼户型分布设计，仅供参考
开间达到约3.85米，进深约6.7米，利用层高达到约4.5米的优势，还可以规划出两层的使用面积，令空间充满想象力。
｜双层空间，灵活安排，设计师创意空间
｜休闲的办公环境，更受年轻人欢迎，设计师创意空间
无论是大型的摄影棚、还是私人工作室，普通写字楼空间无法满足的，这里均可实现。
甚至可以作为家的延伸，成为除了家、公司以外的第三空间，化身私人影音室，或是招呼朋友的秘密基地，避免干扰家人。
｜金地保利领峯建面约35平设计师创意空间
建面约60平精致小户型，空间媲美小型办公室。
拥有约6米的开间，透过合理的空间规划，打造出上下双层的空间划分。
一层设置休闲商务会客区、开放式办公区、茶水间以及卫生间。二层可用作休憩空间，互不打扰。
最为吸引的，还有双面采光玻璃，不但有利于通风与采光，还能270度饱览园林与周边景致。
｜金地保利领峯建面约60平设计师创意空间
｜金地保利领峯建面约60平设计师创意空间
当然，用心的产品打造，还离不开高品质的物业服务保驾护航，让物业保持长远的竞争力。金地保利领峯，选用的正是全国排名前三的“保利物业”，旗下管理面积已经超过316万平方米，业务涵盖写字楼、住宅以及商业体，专业经验丰富。
空间灵动，用途百变，精致小户型商办产品的最大亮点。
尤其是，现时“在家办公”潮流的兴起，让更多人寻求除了公司、家之外的第三空间用作办公，或是用做私人休憩空间。
网络新产业的流行，网红主播、电竞、短视频产业蔚然成风。而小型初创团队，也不再喜欢局限在传统写字楼，偏好更为自由的精致小户型商办产品。
而在松山湖这个国家高新区，汇聚着大批精英与年轻人，一个自带轨交优势、接受东莞双CBD辐射、自带多元配套的项目，将成为他们极为优质的选择。
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